Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là bước quan trọng để người bán hoặc cá nhân chuyển nhượng nhà đất tuân thủ đúng quy định pháp luật và tránh rủi ro bị xử phạt. Quy trình này yêu cầu bạn nắm rõ mức thuế suất, cách xác định giá tính thuế và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Để hiểu rõ hơn về khoản thuế này cũng như cách thức để hoàn thiện thủ tục một cách nhanh chóng, bạn có thể tham khảo các thông tin tổng hợp của PixConsulting.vn ngay trong nội dung dưới đây.
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm những khoản nào?
Đây là khoản lợi ích mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản theo quy định của pháp luật. Cụ thể, các trường hợp được xác định thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất – bao gồm việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất theo hợp đồng, văn bản thỏa thuận hợp pháp.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai kèm theo tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này được hiểu là:
-
- Nhà ở (bao gồm cả nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai);
- Hệ thống kết cấu hạ tầng, công trình xây dựng gắn liền với đất (kể cả công trình hình thành trong tương lai);
- Các tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp như cây trồng, vật nuôi.
- Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Chuyển nhượng quyền thuê đất đai hoặc quyền thuê mặt nước.
- Góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc để tăng vốn sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định hiện hành.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản trong đó bên được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền như chủ sở hữu bất động sản.
- Các khoản thu nhập khác phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Công thức và cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định pháp luật hiện hành, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên tình trạng cư trú của người nộp thuế, áp dụng theo công thức và nguyên tắc như sau:
Trường hợp người nộp thuế TNCN là cá nhân cư trú
Công thức tính thuế:
- Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng từng lần × Thuế suất 2%
Đối với quyền sử dụng đất (có hoặc không gắn liền công trình xây dựng, kể cả tài sản hình thành trong tương lai):
Giá chuyển nhượng được lấy theo giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm giao dịch.
- Nếu là nhà gắn liền với đất, giá trị nhà, hạ tầng và công trình kiến trúc được xác định căn cứ vào bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp không có quy định, áp dụng tiêu chuẩn phân loại nhà và định mức xây dựng cơ bản của Bộ Xây dựng, kèm theo giá trị còn lại của công trình.
- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá trị thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với đơn giá đất và đơn giá công trình do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo đơn giá do UBND cấp tỉnh quy định nhân với tỷ lệ góp vốn. Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố.
Lưu ý: Trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá đất thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, thì áp dụng giá theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.
Đối với quyền thuê đất, thuê mặt nước: Giá chuyển nhượng được xác định theo giá trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch. Nếu đơn giá thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh ban hành thì áp dụng đơn giá theo bảng giá của UBND.
Thời điểm tính thuế
- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận của bên mua nộp thuế thay: thời điểm tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng quy định bên mua nộp thuế thay bên bán: thời điểm tính thuế là khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
- Trường hợp nhận chuyển nhượng nhà hoặc quyền sử dụng đất gắn liền công trình hình thành ở tương lai: thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.
Thuế suất: 2% trên tổng giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế được xác định cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này dựa trên tài liệu hợp pháp (hợp đồng góp vốn, di chúc, quyết định của tòa án…). Nếu không có tài liệu, phân bổ nghĩa vụ thuế theo tỷ lệ bình quân.
Trường hợp người nộp thuế TNCN là cá nhân không cư trú
Công thức tính thuế:
- Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản × Thuế suất 2%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: Là toàn bộ số tiền cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, không khấu trừ bất kỳ khoản chi phí nào, kể cả giá vốn. Cách xác định giá chuyển nhượng tương tự quy định đối với cá nhân cư trú.
- Thời điểm tính thu nhập chịu thuế: Là thời điểm cá nhân không cư trú thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật.
Thuế suất: 2% trên tổng giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Xác định chính xác giá chuyển nhượng, áp dụng bảng giá đất, hay xử lý các tình huống hợp đồng ghi giá thấp hơn quy định… thường khiến nhiều cá nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn, dễ dẫn tới sai sót trong kê khai và tính thuế. Chỉ một lỗi nhỏ trong khâu áp dụng thuế suất hoặc thời điểm tính thuế cũng có thể làm phát sinh nghĩa vụ truy thu và tiền phạt không đáng có.
⇒ Để đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật và tối ưu nghĩa vụ thuế, bạn có thể liên hệ pixconsulting.vn qua hotline 0981.586.785 để được đội ngũ chuyên gia thuế hỗ trợ trọn gói, nhanh chóng và chính xác.
Thời điểm xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Việc xác định thời điểm tính thuế TNCN trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản được thực hiện như sau:
- Trường hợp không có thỏa thuận của bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bắt đầu có hiệu lực theo quy định pháp luật.
- Trường hợp các bên có thỏa thuận bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm bên mua thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản chuyển nhượng.
- Trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai: Đối với giao dịch liên quan đến nhà hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng chưa hoàn thành, thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế có thẩm quyền.
Hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Khi thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế TNCN phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế TNCN sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất. Trên bản sao này, cá nhân chuyển nhượng phải ký cam kết và chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung.
- Hợp đồng chuyển nhượng tài sản bất động sản. Trường hợp giao dịch được thực hiện thông qua ủy quyền, hồ sơ cần kèm Hợp đồng ủy quyền bất động sản có công chứng hợp lệ.
- Tài liệu chứng minh việc góp vốn theo quy định pháp luật, áp dụng trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng là tài sản góp vốn vào doanh nghiệp nhưng tạm thời chưa tính và nộp thuế TNCN.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có). Ví dụ: giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân hoặc huyết thống đối với chuyển nhượng giữa vợ và chồng, cha mẹ đẻ hoặc nuôi với con đẻ hoặc con nuôi; hoặc giấy tờ chứng minh cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế
Cá nhân phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chậm nhất trong vòng 10 ngày kể từ thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, tức là ngày hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực pháp luật.
Việc nộp số tiền thuế thu nhập cá nhân phải thực hiện theo đúng thời hạn ghi trên thông báo nộp thuế do cơ quan thuế có thẩm quyền phát hành.
Hướng dẫn lập tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN theo Thông tư 80/2021/TT-BTC
Để quá trình kê khai diễn ra nhanh chóng và đúng quy định, người nộp thuế cần nắm rõ những thông tin bắt buộc cũng như cách điền từng chỉ tiêu trên mẫu tờ khai
Dữ liệu cần chuẩn bị trước khi lập tờ khai
Khi thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các dữ liệu sau:
Thông tin cá nhân của bên chuyển nhượng (họ tên, mã số thuế, giấy tờ định danh, địa chỉ, số điện thoại liên hệ).
- Thông tin cá nhân của bên nhận chuyển nhượng bất động sản.
- Xác định loại bất động sản thực hiện giao dịch (đất, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất…).
- Đặc điểm pháp lý và thực tế của bất động sản.
- Giá trị chuyển nhượng, thu nhập phát sinh từ giao dịch.
Các bước điền thông tin trên tờ khai mẫu 03/BĐS-TNCN
- Mục [4] – [12]: Ghi đầy đủ, viết in hoa họ tên của người chuyển nhượng; điền mã số thuế; số CCCD đối với cá nhân Việt Nam hoặc thông tin hộ chiếu với cá nhân nước ngoài; kèm địa chỉ cư trú và phương thức liên hệ.
- Mục [13] – [17]: Chỉ điền khi có tổ chức hoặc cá nhân thực hiện khai thay; nếu không có thì bỏ trống.
- Mục [20] – [29]: Ghi thông tin đại lý thuế nếu sử dụng dịch vụ; nếu không, để trống.
- Mục [30]: Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để điền số, ngày cấp, cơ quan cấp.
- Mục [31]: Trường hợp bất động sản là nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ghi thông tin hợp đồng mua bán (số, ngày ký).
- Mục [32]: Thông tin hợp đồng chuyển nhượng có công chứng (số, ngày, cơ quan công chứng).
- Mục [33] – [35]: Ghi rõ, viết in hoa họ tên bên nhận chuyển nhượng; mã số thuế, CCCD.
- Mục [36]: Nếu bất động sản thuộc diện thừa kế hoặc quà tặng, điền thông tin chi tiết.
- Mục [37] – [40]: Lựa chọn một trong bốn loại bất động sản được chuyển nhượng theo quy định.
- Mục [41]: Thông tin về đất trong trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Mục [42]: Thông tin về nhà ở/công trình xây dựng khi chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng kèm theo.
- Mục [43]: Thông tin về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Mục [44]: Chọn loại thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Mục [45]: Ghi giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng đã ký.
- Mục [46]: Tính số thuế TNCN phải nộp bằng công thức: Giá chuyển nhượng × 2%.
- Mục [47]: Chỉ điền khi thuộc trường hợp miễn thuế TNCN theo Khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Mục [48]: Tính thuế miễn tương ứng (Thu nhập miễn thuế × 2%).
- Mục [49]: Xác định số thuế TNCN thực tế phải nộp = [46] – [48].
Bài viết đã cung cấp hướng dẫn chi tiết cách kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích cho quý độc giả của Pix Consulting.
⇒ Nếu bạn đang gặp khó khăn trong lĩnh vực thuế – kế toán, đừng ngần ngại liên hệ ngay qua hotline 0981.586.785 để được đội ngũ chuyên gia của Pix Consulting tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời nhất.
